A expressão "condomínio edilício" é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados "condomínios de edifícios"), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como "condomínios residenciais").
O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.
Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
O Que é Condomínio?
A palavra condomínio significa “propriedade comum” . Na prática, é um conjunto de direitos e obrigações decorrentes da propriedade exclusiva que possua, pessoa física e jurídica, de uma ou mais unidades de apartamentos, lojas, conjuntos, salas, andares, box, etc. em um mesmo prédio, e em co-propriedade com outras pessoas. A cada unidade é atribuída uma fração ideal.
Como funciona?
O condomínio possui compromissos com a qualidade de serviços e estrutura fornecida aos seus proprietários. Todos o condomínio deve aprovar em Assembléia Geral suas prioridades e a conseqüente previsão orçamentária. É com base neste orçamento que é realizado o rateio e obtida a quota de condomínio.
Os gastos de um condomínio são divididos em dois grupos. O primeiro deles é composto pelas despesas ordinárias, rotineiras e necessárias a manutenção do prédio, englobando os seguintes itens: despesas de pessoal, encargos sociais, consumo de água, luz, etc., manutenções e conservações, despesas administrativas, materiais e seguros.
O segundo grupo é composto por despesas extraordinárias. São gastos imprevistos e também gastos com benfeitorias nas áreas de uso comum.
Manutenção e Economia
A manutenção é um dos aspectos mais importantes em um condomínio, tanto no que diz respeito ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, quanto a preservação do valor patrimonial do prédio. Dentre os equipamentos que devem Ter sistemática vistoria e manutenção se encontram: antenas coletivas, bombas, elevadores, equipamentos de segurança, extintores de incêndio, iluminação de emergência, interfones, jardins, luz piloto, mangueiras, filtros de piscina, geradores, hidrantes, minuteiras, para raios, portões automáticos.
Além destes pontos deve-se observar o desgaste aparente do edifício em itens tais como rejunte de pisos e revestimentos, pintura externa e interna, vazamentos de água, queima de lâmpadas.
Desnecessário lembrar que a manutenção reduz as despesas, e o dinheiro que se aplica nesse item é um investimento.
É comum perceber algum tipo de desperdício em um condomínio. Na maioria das vezes isto acontece apenas pela falta de conscientização de alguns condôminos. Afinal, a contenção das despesas desnecessárias resulta em proveito de todos, ao propiciar menores taxas condominiais.
Você sabe o que realmente significa a palavra condomínio?
Condomínio: s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade;
E porque esse conceito é importante? Para começarmos a entender a diferença entre condomínio edilício e condomínio comum.
Então vamos à história. O condomínio, que é a posse por duas ou mais pessoas sobre um objeto e/ou propriedade, tem seus primórdios na Grécia antiga, onde muitos se juntavam em grandes edificações para vender mercadorias ou até mesmo morar. Mas foi só após a Primeira Guerra Mundial que a ideia de condomínio, como conhecemos hoje, se firmou.
Com o fim da guerra e o começo da Revolução Industrial, as cidades começaram a inchar devido ao êxodo rural. Esse grande aumento populacional fez com que começassem a surgir locais que pudessem abrigar grupos de pessoas, a fim de aproveitar melhor os espaços geográficos e diminuir os custos nas construções.
Mas afinal, o que é um condomínio edilício ?
Ele é um espaço, horizontal ou vertical, onde há a coexistência de propriedades privadas e comuns. Ou seja, é um local onde você possuir direitos individuais e comunitários. Assim, diferentemente do condomínio comum, o condomínio edilício possui características especificas. Veja algumas delas:
1- Em condomínios edilícios são obrigatórios os documentos de instituição, convenção e regulamento interno.
2- O artigo 1.331 do Código Civil explica que o condomínio é composto de áreas comuns e áreas exclusivas.
3- A Lei n. 4.591/64 exige que cada propriedade tenha designação especial, numérica ou alfabética (arts. 1º, e 2º).
4- O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64).
5- Conforme o art. 1.335 do Código Civil é direito dos condôminos: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não excluas utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembleia e delas participarem, estando quites.
Agradeço desde já a atenção e espero realizar uma boa gestão em nome do seu condomínio.
Abaixo seguem os dias preferenciais de atendimento e meus contatos:
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OBS.: As formas de contato e horários acima são apenas sugestivos e não precisam necessariamente serem seguidos à risca.
Brasília-DF, 02 abril de 2017.
Atenciosamente,
Paulo Roberto Melo
Síndico Profissional CRA/DF 6-00488
61
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