VISTORIA EM SISTEMA HIDRÁULICO DE ÁGUA FRIA


 

CLIENTE: CONDOMINIO DO BLOCO C DA SQS 406

ATIVIDADE: VISTORIA EM SISTEMA HIDRÁULICO DE ÁGUA FRIA

 

 

RELATÓRIO TÉCNICO DE CONSULTORIA

TRT Nº BR20211096183

07/06/2021                              

 

“Após a construção de uma edificação, um novo ciclo de uso, operação e manutenção é iniciado. O desgaste natural de seus componentes deve ser acompanhado por profissional qualificado para que o desempenho da edificação seja mantido, tornando-se primordial o planejamento da manutenção predial. Infelizmente, o costume de manutenir a edificação ainda não é totalmente adotado pelos condomínios, causando prejuízos e acidentes acima da média aceitável considerando-se normas e legislação vigente.” – Emerson Tormann

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DANNTEC ENGENHARIA EIRELI

CNPJ: 26.993.236/0001-60

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ATIVIDADES

FOTO 1: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – RESERVATÓRIOS SUPERIORES


FOTO 2: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – DUTO ORIGINAL DE AÇO GALVANIZADO


 


FOTO 3: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – DUTOS ATUALIZADOS EM PVC


FOTO 4: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – BOMBA DE PRESSURIZAÇÃO


FOTO 5: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – RAMAL DE DESCIDA DAS UNIDADES

 

DOS FATOS

Foi realizada vistoria em sistema hidráulico de água fria, especificamente no ramal que atende a prumada dos apartamentos de final 2 (302, 202 e 102). O objetivo da vistoria foi o de verificar um problema relacionado a pressão d’água na unidade 302, baixa pressão e a instalação de bomba de pressurização, realizada pelo proprietário da unidade 302, para corrigir o problema de baixa pressão de sua rede. O ramal de descida é comum aos apartamentos de final 2 e a bomba instalada pelo morador do apartamento 302 atende a todas as unidades ligadas a rede hidráulica simultaneamente. O que acabou afetando a pressão para mais das unidades 202 e 102.

Em decorrência da instalação da bomba de pressurização resultou em pressão extra na rede hidráulica nas unidades inferiores, a saber, 202 e 102. Tal instalação da bomba de pressurização da rede hidráulica trouxe ao condomínio a reclamação do morador da unidade 202 que alega estar sendo prejudicado pela instalação da bomba que elevou a pressão da rede hidráulica de sua unidade. Sendo assim, o morador da unidade 202 reclama de estar enfrentando problemas de alta pressão por conta da instalação da bomba que acrescentou mais pressão na rede hidráulica além da que já possuía por gravidade, causando um problema conhecido como “Golpe de Aríete”. Golpe de Aríete é um fenômeno hidráulico onde o fluído literalmente dá “marteladas” no interior da tubulação, se chocando contra tubos, válvulas e conexões. Dependendo da força destes golpes, a tubulação e conexões podem se romper causando vazamentos.

O Condomínio do Bloco C da SQS 406 é uma edificação de aproximadamente 30 anos conforme consta na data da abertura do cartão do CNPJ em 16/06/1992. Portanto, é uma edificação que requer cuidados redobrados do ponto de vista da conservação e manutenções periódicas mais frequentes em virtude da perda de desempenho de seus sistemas ao longo dos anos.

Para contextualizar, é necessário fazer um breve relato sobre os eventos que ocorreram antes da reclamação do morador da unidade 202 e motivaram a instalação da bomba de pressurização pelo morador do apartamento 302, Sr. Flavio.

Breve relato: Segundo o morador da unidade 302, Sr. Flavio, foram feitas atualizações no sistema hidráulico do prédio. Os reservatórios superiores de água potável foram substituídos por caixas d’água externas conforme fotografias deste relatório, os dutos de distribuição de aço galvanizado originais da edificação (barbarás) foram substituídos por encanamento em PVC. Somado a essas modificações, também foram feitas reformas nas tubulações hidráulicas internas das unidades.

As tubulações originais de aço de descida da prumada que atende os apartamentos de final 2 foram substituídas por dutos de PVC com bitola inferior a original passando por dentro do duto original de aço de bitola superior até as unidades.

Recentemente, o Sr. Flavio reformou seu apartamento e substituiu os encanamentos originais em aço por novos de PVC. Essa reforma resultou em pressão ainda mais baixa para sua unidade o que motivou a instalação da bomba de pressurização.

Porém, ainda segundo o Sr. Flavio, nem todas as unidades reformaram suas redes hidráulicas internas, o que pode estar ocasionando os incômodos relatados pelo morador da unidade 202.

Ainda segundo o Sr. Flavio, todos os gastos com instalações e melhorias na rede hidráulica que atende sua unidade e que, por consequência, afetas as demais unidades ligadas na mesma rede, foram arcados por ele. Inclusive a ligação elétrica da bomba que está ligada à rede de sua unidade não representa gastos com consumo de energia para o condomínio e demais moradores.

 

CONSTATAÇÕES

Ao verificar as instalações da rede hidráulica em questão, constatou-se que foram feitas diversas modificações, começando pelo acréscimo dos reservatórios extras, o que pode ter alterado a pressão d’água nos dutos.

Os dutos originais eram de bitola superior e foram substituídos por dutos de PVC de bitola inferior, o que por si só já altera a vazão e a pressão d’água.

O duto de descida em PVC que passa por dentro do duto original para atender as unidades é de bitola muito inferior a bitola do duto original de aço galvanizado. Essa modificação alterou substancialmente a vazão e pressão d’água que atende as unidades de final 2.

Existe ainda uma divisão na rede hidráulica das unidades onde ramais distintos atendem áreas diferentes do apartamento os quais possuem registros separados e são independentes entre si.

Obs.: Não foram apresentados, no dia da vistoria, as documentações técnicas, plantas do sistema hidráulico, projetos hidráulicos, cálculos e memórias de cálculo de vazão e pressão da rede hidráulica em questão.

 

RECOMENDAÇÕES

Conforme o que foi verificado e apresentado pelo condomínio e morador, seguem as recomendações técnicas acerca do entendimento desta consultoria técnica ao problema apresentado.

Ao Condomínio

Recomendo ao condomínio apresentar os projetos de reforma dos reservatórios superiores e da rede hidráulica onde foram substituídos os dutos originais de aço galvanizado por tubulações em PVC junto dos cálculos de vazão e pressão realizados na época da reforma.

Recomendo, caso o condomínio não tenha esses documentos, solicitar a empresa que realizou o projeto e os cálculos de vazão e pressão o que motivou adotar o escopo da reforma. Bem os testes de pressão e as soluções apresentadas para as novas instalações em PVC.

À unidade 302

Recomendo apresentar os projetos de reforma da rede hidráulica juntamente com os cálculos de vazão e pressão que motivaram a instalação da bomba de pressurização da rede hidráulica. Apresentar laudo e teste de pressão que comprovam a necessidade de instalação da bomba de acordo com o projeto.

Recomendo apresentar o estudo de pressão realizado no ramal que atende as unidades de final 2 visto que se trata de um ramal comuns as unidades, 302, 202 e 102 onde se comprova que a bomba atende as pressões adequadas a todas as unidades.

Recomendo verificar a possibilidade de instalar a bomba exclusivamente à rede hidráulica da unidade 302 desvinculando do ramal comum às demais unidades. Outra possibilidade é de unificar os ramais independentes que atendem a mesma unidade 302 com o objetivo de otimizar a pressão da rede e ainda de individualizar a instalação da bomba de pressurização.

E, por derradeiro, se possível, apresentar a decisão em comum acordo onde há o aceite de todos os interessados acerca das alterações / melhorias realizadas na rede hidráulica e instalação da bomba de pressurização.

À unidade 202

 Recomendo a contratação de profissional ou empresa especializada de sua confiança pra apresentar laudo técnico da situação da rede hidráulica, que atesta as condições da rede hidráulica interna, comprovando os problemas reclamados em função da pressão extra acrescentada pela bomba de pressurização.

Sugiro verificar com o profissional habilitado de sua confiança a possibilidade de instalar um redutor de pressão para minimizar os efeitos do acréscimo de pressão imposto pela instalação da bomba pressurizadora. Recomendo solicitar ao profissional contratado um estudo que apresente outras soluções técnicas para os problemas relatados.

Recomendo, em razão da idade do prédio e devido a possibilidade de ainda existir encanamentos e conexões antigas que atendem a unidade 202, a possibilidade de reformar toda a rede hidráulica do apartamento com o objetivo de otimizar o desempenho do sistema, evitando assim os problemas atuais e futuros. Ou que apresente documentação de reforma e modernização recente da rede hidráulica da unidade.

Considerações finais

Assim como um carro, imóveis necessitam de manutenção para manter suas características originais de desempenho e segurança. Cuidar da edificação é uma obrigação de todos onde proprietários são responsáveis por suas unidades e áreas comuns do condomínio. Zelar pelas instalações é primordial para manter tudo funcionando, atendendo interesses coletivos e individuais de uma edificação.

Para que os requisitos básicos de uma edificação sejam garantidos preservando seu objetivo principal da habitabilidade, segurança e sustentabilidade é necessário que sejam observadas e atendidas uma série de recomendações técnicas e legais.

 

NORMA ABNT NBR 16280

              A Norma Técnica ABNT NBR 16280, relativa a reformas nos apartamentos e áreas comuns, é clara ao informar que a responsabilidade não é só do proprietário do imóvel, mas também do síndico do condomínio, a quem cabe contratar consultoria de engenharia para analisar os diferentes tipos de reformas nas áreas privativas, ou apartamentos. Mesmo tendo o proprietário contratado profissional habilitado para ser responsável técnico da obra, cabe ao síndico fiscalizar, assessorado por profissional de sua confiança e independente ao projeto / serviço.

A contratação de empresa especializada está condicionada a apresentação ao síndico de toda a documentação de responsabilidade técnica do profissional e comprovação de registro da empresa em conselho de classe conforme normas e legislação vigentes.

As unidades autônomas devem informar ao condomínio sobre a decisão de executar obras e reformas apresentando posteriormente a documentação de responsabilidade técnica, planejamento da obra, plantas e projetos correspondentes.

Toda e qualquer contratação de empresa de engenharia para realizar serviços de reparos e/ou manutenção nas áreas comuns da edificação deverá ser informada a esta consultoria técnica. Ou seja, o condomínio deverá apresentar todos os contratos antes de serem assinados pois é premissa passar por esta fiscalização para análise qualitativa e quantitativa no que tange as propostas e termos dos contratos.

Caso isso não ocorra, estas contratações e demandas de engenharia serão de inteira responsabilidade do síndico ficando esta fiscalização isenta destas obrigações!

Solicito que todos os serviços de manutenção, obras e reformas, mesmo que executados pela equipe própria do condomínio, sejam informados obrigatoriamente a esta consultoria técnica e todos contratos que envolvem demandas de engenharia.

 

RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL

A responsabilidade profissional é limitada ao nível desse Relatório especificado e escopo contratual, eximindo-se o profissional de análises de problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de responsabilidade de terceiros, bem como pelo eventual desatendimento das recomendações constantes nesse Relatório.


Emerson Tormann
Técnico Industrial – Elétrica e Eletrônica
CFT 5166602200-4

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