CLIENTE: CONDOMINIO
DO BLOCO C DA SQS 406
ATIVIDADE: VISTORIA EM SISTEMA HIDRÁULICO DE ÁGUA FRIA
RELATÓRIO TÉCNICO DE CONSULTORIA
TRT Nº BR20211096183
07/06/2021
“Após
a construção de uma edificação, um novo ciclo de uso, operação e manutenção é
iniciado. O desgaste natural de seus componentes deve ser acompanhado por
profissional qualificado para que o desempenho da edificação seja mantido,
tornando-se primordial o planejamento da manutenção predial. Infelizmente, o
costume de manutenir a edificação ainda não é totalmente adotado pelos
condomínios, causando prejuízos e acidentes acima da média aceitável
considerando-se normas e legislação vigente.” – Emerson Tormann
ATIVIDADES
FOTO 2: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – DUTO ORIGINAL DE AÇO GALVANIZADO
FOTO 3: VISTORIA EM SISTEMA
HIDROSANITÁRIO – DUTOS ATUALIZADOS EM PVC
FOTO 4: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – BOMBA DE PRESSURIZAÇÃO
FOTO 5: VISTORIA EM SISTEMA HIDROSANITÁRIO – RAMAL DE DESCIDA DAS UNIDADES
DOS
FATOS
Foi realizada
vistoria em sistema hidráulico de água fria, especificamente no ramal que
atende a prumada dos apartamentos de final 2 (302, 202 e 102). O objetivo da vistoria
foi o de verificar um problema relacionado a pressão d’água na unidade 302,
baixa pressão e a instalação de bomba de pressurização, realizada pelo
proprietário da unidade 302, para corrigir o problema de baixa pressão de sua
rede. O ramal de descida é comum aos apartamentos de final 2 e a bomba
instalada pelo morador do apartamento 302 atende a todas as unidades ligadas a
rede hidráulica simultaneamente. O que acabou afetando a pressão para mais das
unidades 202 e 102.
Em decorrência
da instalação da bomba de pressurização resultou em pressão extra na rede
hidráulica nas unidades inferiores, a saber, 202 e 102. Tal instalação da bomba
de pressurização da rede hidráulica trouxe ao condomínio a reclamação do
morador da unidade 202 que alega estar sendo prejudicado pela instalação da
bomba que elevou a pressão da rede hidráulica de sua unidade. Sendo assim, o
morador da unidade 202 reclama de estar enfrentando problemas de alta pressão
por conta da instalação da bomba que acrescentou mais pressão na rede
hidráulica além da que já possuía por gravidade, causando um problema conhecido
como “Golpe de Aríete”. Golpe de Aríete é um fenômeno hidráulico onde o fluído
literalmente dá “marteladas” no interior da tubulação, se chocando contra
tubos, válvulas e conexões. Dependendo da força destes golpes, a tubulação e
conexões podem se romper causando vazamentos.
O Condomínio do
Bloco C da SQS 406 é uma edificação de aproximadamente 30 anos conforme consta
na data da abertura do cartão do CNPJ em 16/06/1992. Portanto, é uma edificação
que requer cuidados redobrados do ponto de vista da conservação e manutenções
periódicas mais frequentes em virtude da perda de desempenho de seus sistemas
ao longo dos anos.
Para
contextualizar, é necessário fazer um breve relato sobre os eventos que
ocorreram antes da reclamação do morador da unidade 202 e motivaram a
instalação da bomba de pressurização pelo morador do apartamento 302, Sr.
Flavio.
Breve
relato: Segundo o morador da unidade
302, Sr. Flavio, foram feitas atualizações no sistema hidráulico do prédio. Os
reservatórios superiores de água potável foram substituídos por caixas d’água
externas conforme fotografias deste relatório, os dutos de distribuição de aço
galvanizado originais da edificação (barbarás) foram substituídos por
encanamento em PVC. Somado a essas modificações, também foram feitas reformas nas
tubulações hidráulicas internas das unidades.
As tubulações
originais de aço de descida da prumada que atende os apartamentos de final 2
foram substituídas por dutos de PVC com bitola inferior a original passando por
dentro do duto original de aço de bitola superior até as unidades.
Recentemente, o
Sr. Flavio reformou seu apartamento e substituiu os encanamentos originais em
aço por novos de PVC. Essa reforma resultou em pressão ainda mais baixa para
sua unidade o que motivou a instalação da bomba de pressurização.
Porém, ainda
segundo o Sr. Flavio, nem todas as unidades reformaram suas redes hidráulicas
internas, o que pode estar ocasionando os incômodos relatados pelo morador da
unidade 202.
Ainda segundo o
Sr. Flavio, todos os gastos com instalações e melhorias na rede hidráulica que
atende sua unidade e que, por consequência, afetas as demais unidades ligadas
na mesma rede, foram arcados por ele. Inclusive a ligação elétrica da bomba que
está ligada à rede de sua unidade não representa gastos com consumo de energia
para o condomínio e demais moradores.
CONSTATAÇÕES
Ao
verificar as instalações da rede hidráulica em questão, constatou-se que foram
feitas diversas modificações, começando pelo acréscimo dos reservatórios
extras, o que pode ter alterado a pressão d’água nos dutos.
Os dutos
originais eram de bitola superior e foram substituídos por dutos de PVC de
bitola inferior, o que por si só já altera a vazão e a pressão d’água.
O duto de
descida em PVC que passa por dentro do duto original para atender as unidades é
de bitola muito inferior a bitola do duto original de aço galvanizado. Essa
modificação alterou substancialmente a vazão e pressão d’água que atende as
unidades de final 2.
Existe
ainda uma divisão na rede hidráulica das unidades onde ramais distintos atendem
áreas diferentes do apartamento os quais possuem registros separados e são
independentes entre si.
Obs.: Não
foram apresentados, no dia da vistoria, as documentações técnicas, plantas do
sistema hidráulico, projetos hidráulicos, cálculos e memórias de cálculo de
vazão e pressão da rede hidráulica em questão.
RECOMENDAÇÕES
Conforme o que
foi verificado e apresentado pelo condomínio e morador, seguem as recomendações
técnicas acerca do entendimento desta consultoria técnica ao problema
apresentado.
Ao
Condomínio
Recomendo ao
condomínio apresentar os projetos de reforma dos reservatórios superiores e da
rede hidráulica onde foram substituídos os dutos originais de aço galvanizado
por tubulações em PVC junto dos cálculos de vazão e pressão realizados na época
da reforma.
Recomendo, caso
o condomínio não tenha esses documentos, solicitar a empresa que realizou o
projeto e os cálculos de vazão e pressão o que motivou adotar o escopo da
reforma. Bem os testes de pressão e as soluções apresentadas para as novas
instalações em PVC.
À
unidade 302
Recomendo
apresentar os projetos de reforma da rede hidráulica juntamente com os cálculos
de vazão e pressão que motivaram a instalação da bomba de pressurização da rede
hidráulica. Apresentar laudo e teste de pressão que comprovam a necessidade de
instalação da bomba de acordo com o projeto.
Recomendo
apresentar o estudo de pressão realizado no ramal que atende as unidades de
final 2 visto que se trata de um ramal comuns as unidades, 302, 202 e 102 onde
se comprova que a bomba atende as pressões adequadas a todas as unidades.
Recomendo
verificar a possibilidade de instalar a bomba exclusivamente à rede hidráulica
da unidade 302 desvinculando do ramal comum às demais unidades. Outra
possibilidade é de unificar os ramais independentes que atendem a mesma unidade
302 com o objetivo de otimizar a pressão da rede e ainda de individualizar a
instalação da bomba de pressurização.
E, por
derradeiro, se possível, apresentar a decisão em comum acordo onde há o aceite
de todos os interessados acerca das alterações / melhorias realizadas na rede
hidráulica e instalação da bomba de pressurização.
À
unidade 202
Recomendo a contratação de profissional ou
empresa especializada de sua confiança pra apresentar laudo técnico da situação
da rede hidráulica, que atesta as condições da rede hidráulica interna,
comprovando os problemas reclamados em função da pressão extra acrescentada
pela bomba de pressurização.
Sugiro verificar
com o profissional habilitado de sua confiança a possibilidade de instalar um
redutor de pressão para minimizar os efeitos do acréscimo de pressão imposto
pela instalação da bomba pressurizadora. Recomendo solicitar ao profissional
contratado um estudo que apresente outras soluções técnicas para os problemas
relatados.
Recomendo, em
razão da idade do prédio e devido a possibilidade de ainda existir encanamentos
e conexões antigas que atendem a unidade 202, a possibilidade de reformar toda
a rede hidráulica do apartamento com o objetivo de otimizar o desempenho do
sistema, evitando assim os problemas atuais e futuros. Ou que apresente
documentação de reforma e modernização recente da rede hidráulica da unidade.
Considerações
finais
Assim como um
carro, imóveis necessitam de manutenção para manter suas características
originais de desempenho e segurança. Cuidar da edificação é uma obrigação de
todos onde proprietários são responsáveis por suas unidades e áreas comuns do
condomínio. Zelar pelas instalações é primordial para manter tudo funcionando,
atendendo interesses coletivos e individuais de uma edificação.
Para que os requisitos básicos de uma edificação sejam garantidos
preservando seu objetivo principal da habitabilidade, segurança e
sustentabilidade é necessário que sejam observadas e atendidas uma série de
recomendações técnicas e legais.
NORMA ABNT NBR 16280
A Norma Técnica ABNT NBR 16280, relativa a reformas
nos apartamentos e áreas comuns, é clara ao informar que a responsabilidade não
é só do proprietário do imóvel, mas também do síndico do condomínio, a quem
cabe contratar consultoria de engenharia para analisar os diferentes tipos de
reformas nas áreas privativas, ou apartamentos. Mesmo tendo o proprietário
contratado profissional habilitado para ser responsável técnico da obra, cabe
ao síndico fiscalizar, assessorado por profissional de sua confiança e independente
ao projeto / serviço.
A contratação de empresa especializada
está
condicionada a apresentação ao síndico de toda a documentação de
responsabilidade técnica do profissional e comprovação de registro da empresa
em conselho de classe conforme normas e legislação vigentes.
As unidades autônomas devem informar ao condomínio sobre a
decisão de executar obras e reformas apresentando posteriormente a documentação
de responsabilidade técnica, planejamento da obra, plantas e projetos correspondentes.
Toda e qualquer contratação de empresa de engenharia para
realizar serviços de reparos e/ou manutenção nas áreas comuns da edificação deverá
ser informada a esta consultoria técnica. Ou seja, o condomínio deverá
apresentar todos os contratos antes de serem assinados pois é premissa passar
por esta fiscalização para análise qualitativa e quantitativa no que tange as
propostas e termos dos contratos.
Caso isso não ocorra, estas contratações e demandas de
engenharia serão de inteira responsabilidade do síndico ficando esta
fiscalização isenta destas obrigações!
Solicito que todos os serviços de
manutenção, obras e reformas, mesmo que executados pela equipe própria do
condomínio, sejam informados obrigatoriamente a esta consultoria técnica e todos
contratos que envolvem demandas de engenharia.
RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL
A responsabilidade profissional é limitada ao
nível desse Relatório especificado e escopo contratual, eximindo-se o
profissional de análises de problemas ocultos ou de projeto, construção,
manutenção e outros de responsabilidade de terceiros, bem como pelo eventual
desatendimento das recomendações constantes nesse Relatório.
Emerson Tormann
Técnico Industrial – Elétrica e Eletrônica
CFT 5166602200-4
0 Comentários